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July 31, 2020 at 08:45PM
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2013年に「菰田法律事務所」、17年に「社会保険労務士事務所」を設立、そして19年8月に「（税） 菰田総合コンサルティング」を設立し、弁護士・社労士・税理士として、法務・労務・税務のすべてを支援できる体制を整えた「KOMODA LAW OFFICEグループ」。
代表弁護士の菰田泰隆氏は、早稲田大学大学院法務研究科修了後、28歳で弁護士資格を取得。2012年に那珂川町（現・那珂川市）で菰田法律事務所を開業した。そのわずか1年後には法人化、同時に2拠点目となる博多オフィスを開設。
지난달 31일부터 `임대차 3법` 중 2개 법안이 공식 시행됐다. 당정은 부동산시장 안정을 위해 관련 법을 상임위 상정 사흘 만에 국회를 통과시켰고 국무회의 의결까지 속전속결로 달렸다. 이에 31일 전후로 임대차 시장에는 기존 계약 파기나 전세대출 관련 잘못된 정보들이 난무하면서 대혼돈이 벌어지고 있다.
◆개정된 주택임대차보호법 31일 본격 시행
계약갱신청구권제와 전월세상한제 도입을 주된 내용으로 개정된 주택임대차보호법(주임법)이 지난 31일 오전 임시 국무회의를 통과, 대통령 재가를 거쳐 관보 별권을 통해 공식 공포됐다.
31일부터 세입자는 집주인 측에 추가 2년의 계약 연장을 요구할 수 있고, 집주인은 실거주 등의 사정이 없으면 이를 받아들여야 한다. 이때 임대료는 직전 계약액의 5%를 초과해 인상할 수 없다.
이날부터 집주인이 기존 계약자의 동의없이 다른 세입자와 계약했다면 낭패를 볼 수 있다. 기존 계약자가 퇴거를 거부하고 계약갱신청구권을 행사할 수 있는 데다가 그에 대한 책임도 져야 하기 때문이다.
정세균 국무총리가 31일 정부서울청사에서 열린 임시 국무회의에서 국기에 경례하고 있다. [사진 = 연합뉴스]
개정된 법은 시행 전 집주인이 새로운 세입자와 계약했다면 기존 계약자가 계약갱신청구권을 행사할 수 없도록 예외조항을 뒀지만, 이날 법이 본격 시행됨에 따라 예외는 30일 계약까지만 인정된다.
개정된 주임법은 이날 오후 공포됐지만 31일 오전에 이뤄진 계약도 새로운 법의 적용을 받는다. 법의 시행은 날짜를 기준으로 할 뿐, 관보 게재 시간으로 더 세분화해서 시행되는 시점을 따지지는 않기 때문이다.
계약갱신청구권을 쓸 수 있는 기간은 일단 계약 만료 6개월~1개월 전이다. 오는 12월 10일에는 기존에 개정된 주임법 일부 내용이 시행돼 갱신 청구권을 쓸 수 있는 기간이 계약 만료 6개월~2개월로 바뀐다.
임대차 3법 중 전월세신고제는 준비 기간을 거쳐 내년 6월 1일 시행된다.
◆바뀐 주임법, 구체적으로 어떻게 적용되나
개정된 주임법을 통해 임대인은 임차인에게 1회에 한해 갱신요구권을 행사할 수 있다. 2년이 아닌 4년을 살았어도 상관없다. 기존 계약의 연수에 상관없이 1회 2년의 갱신권을 부여하기 때문이다. 다만 계약기간이 1개월 이상 남아있어야 한다.
이런 세부 내용들에 대한 일부 내용을 문답식으로 정리했다. 법무부와 국토부의 `개정 주택임대차보호법 관련 Q&A` 등을 근거로 한다.
Q. 계약갱신청구권 행사 시 임차인은 무조건 2년을 거주해야 하는지.
A. 그렇지 않다. 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며, 임대인이 통지 받은 날부터 3개월 지나야 효력 발생한다. 다만 임차인은 계약해지를 통보하더라도 계약만료 전이라면 3개월간의 임대료를 납부해야한다.
Q. 임대인이 갱신을 거절할 수 있는가.
A. 있다. ▲임차인이 2개월분 차임액을 연체한 사실이 있는 경우 ▲임차인이 허위신분으로 계약하거나 불법영업장 등의 목적으로 임차한 경우 ▲서로 합의로 임대인이 임차인에게 상당한 보상(이사비 등)을 제공한 경우 ▲임대인 동의없이 주택의 전부 또는 일부를 타인에게 전대한 경우 ▲임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손·멸실한 경우 ▲목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우(구체적인 고지 필요) ▲임대인(임대인의 직계존속·비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 ▲임대인 동의 없이 인테리어 공사를 하거나 원상회복이 불가능한 정도로 인테리어 공사를 하는 등 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 등이다.
Q. 집주인이 집을 다른 사람에게 판 경우 계약갱신청구권을 행사할 수 있나.
A. 매수자가 실거주하는 것이 아니라면 가능하다. 매수자가 권리와 의무를 포괄승계하기에 세입자는 새로운 집주인에게 계약 갱신을 요구할 수 있다. 그러나 매수자가 실거주 목적이고 법적 지위를 인정받는 경우 기존 세입자의 갱신 청구를 거절할 수 있다. 단, 새로운 집주인이 기존 세입자가 계약이 갱신됐다면 누릴 수 있었던 임대 기간(2년) 안에 다른 세입자를 들이면 전 세입자가 손해배상 소송을 제기할 수 있다.
Q. 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려고 하려면 어떻게 해야하는지?
A. 임차인에게 직접 거주 필요성을 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 통보하고 입주하면 된다. 임대인의 직접 거주 사유가 허위인 경우 임차인은 개정 법률에 따라 손해배상을 청구할 수 있다.
[자료 법무부와 국토부의 `개정 주택임대차보호법 관련 Q&A`]
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Q. 임대인이 요구하면 5%를 무조건 올려줘야 하는가.
A. 그렇지 않다. 5%는 임대료를 증액할 수 있는 상한 일 뿐이고 임대인과 임차인은 그 범위 내에서 얼마든지 협의를 통해 임대료를 정할 수 있다. 다만 지자체가 5% 이내에서 조례로 달리 정할 수 있다.
Q. 계약갱신청구권 행사 시 전세에서 월세로 전환이 가능한가.
A. 개정 법률 상 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보기 때문에 전세→월세 전환은 임차인 동의 없이는 안된다. 동의 하에 전환하는 경우에도 주택임대차보호법 제7조의2에 따른 법정 전환율을 적용해야 한다. 예를 들어 기존 전세 5억원을 월세로 전환하는 경우 보증금 3억원 월세 67만원 혹은 보증금 2억원 월세 100만원 기준이다.
Q. 세입자다. 전세 갱신 시 대출금액 증액시에도 반드시 동의를 받아야 하는지.
A. 아니다. 주택도시보증공사(HUG) 등 보증기관의 전세대출 보증을 받은 세입자가 전세계약 갱신시 기존 전세대출을 그대로 이용(연장)하는 것은 집주인 동의가 필요하지 않다.
국토부에 따르면, 대출 실행 시 대출기관은 임대인에게 임대차 계약의 존부 및 허위 여부 등을 확인(유선 또는 방문 등)하지만 이는 임대인의 동의를 구하는 절차는 아니다.
이 부분은 갱신 후 보증금이 기존과 같다면 크게 상관이 없을 것으로 예상된다. 다만 보통 전세 갱신의 경우 보증금 증액 가능성이 높은데, 늘어난 보증금에 대한 금융기관의 확인 절차가 필요할 수 있다는 부분에 대해서는 좀 더 알아봐야 할 것으로 보인다.
국토부는 "주임법 개정 법률안 시행 후 전세계약 갱신 시 전세대출 연장 등이 원활히 시행될 수 있도록 필요한 경우 보증기관(HUG·SGI)의 내부 규정 및 절차를 명확하게 하는 추가 조치를 보증기관 등 관계기관과 협조해 검토할 계획"이라고 밝혔다.
[이미연 기자 enero20@mkinternet.com]
[ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]
30일 국회 본회의에서 전월세상한제와 계약갱신청구권을 도입하는 내용의 주택임대차보호법이 통과되고 있다./연합뉴스
31일부터 임대차3법 중에서 계약갱신청구권제와 전월세상한제가 즉시 시행된다. 국토교통부가 내놓은 자료를 보면 세입자(임차인)는 전세계약 만료 6개월~1개월(12월10일부터는 6개월부터 2개월)전 까지 계약갱신을 요구할 수 있고 증액 임대료는 직전 임대료의 5%를 못 넘긴다. 아울러 기존 임대차 계약이 전세인 경우 세입자가 계약갱신권을 행사하면 월세로 전환할 수 없다. 단 임차인이 수용하면 가능하다. 전세의 월세 전환 통로를 일부 막아 놓은 셈이다.
Q. 세입자는 언제부터 집주인에게 계약갱신을 요구할 수 있나
-임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지다. 예를 들어 만료일이 11월15일 이라면 10월 15일까지 가능하다. 다만 법 개정에 따라 12월10일부터는 6개월 전부터 2개월 전까지로 단축된다는 점에 유의해야 한다.
Q. 갱신요구권은 몇회 부여되나
-1회(2년) 보장된다. 단 묵시적 갱신은 갱신요구권 행사로 보지 않는다. 이에 따라 임차인은 계약 만료 이후에 갱신요구권을 행사할 수 있다.
Q. 법 시행(7월31일) 이후 계약 잔존기간만 있으면 무조건 요구 가능한가
-가능하다. 하지만 계약기간이 1개월 이상 남아야 한다. 12월 10일부터는 2개월 이상이다.
Q :법 시행 이후에 계약기간이 만료되는 경우 임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 갱신을 거절하고, 제3자와 새로운 임대차 계약을 맺어도 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있는지
-불가능하다. 이번 개정 법률은 존속 중인 계약에도 계약갱신요구권을 부여하되 법적안정성을 위해 제3자와 계약이 먼저 체결된 경우에는 예외적으로 갱신요구권을 부여하지 않는 부칙 적용례를 두고 있다. 다만, 임대인은 법 시행 이전에 제3자와 계약을 체결했다는 사실을 명시적으로 입증할 수 있어야 한다.
Q :임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 임차인과 합의를 통해 이미 계약을 갱신한 경우에도, 개정 법률(5% 임대료 증액상한 적용)에 따른 계약갱신요구를 할 수 있는지?
: 가능하다. 임대료를 5% 미만으로 조정 가능하다. 만약 8% 올려주기로 했다면 3% 돌려 받을 수 있다. 단 돈을 이미 준 경우는 복잡해 질 수 있다. 아울러 임차인은 5% 이상 올린 금액을 그대로 받아 들이고, 계약기간 만료 시점에 계약갱신청구권을 행사할 수도 있다. 즉 5% 미만으로 조정하거나 기존 계약을 유지하면서 나중 만료 시점에 갱신을 행사할 수 있는 것 중 하나를 선택할 수 있다. 아래는 국토부가 예시로 든 내용이다.
-개정 법률상 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일해야 한다. 즉 전세->월세 전환은 안 된다. 물론 세입자가 수용한다면 가능하다. 이때도 5% 증액 상한은 지켜야 한다.
Q 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우에는 어떤 것들이 있는지?
:본인은 물론 직계존비속이 거주하는 경우 등 가능하다. 아울러 임차인이 고의도 주택 일부 등을 파손했을 경우도 가능하다. 임대인의 직접 거주 사유가 허위인 경우에는 임차인은 개정 법률에 따라 손해배상을 청구 할 수 있다. 손해배상액은 계약 체결 시 임대인과 임차인 간 합의한 금액이 우선이다. 계약 체결 시 합의금도 특약조항에 넣는 것이 좋다. 단 합의가 이뤄지지 않을 경우 법정 손해배상 예정액 중 가장 큰 금액으로 한다.
Q. 집주인이 계약갱신청구권을 행사한 임차인 거주 주택을 매도할 수 없나
-매도할 수 있다.
Q 전·월세 상한을 정하는 주체는 누구인가.
-특별시와 광역시, 특별자치시·도다. 이들이 조례를 통해 시·군·구 등 행정구역별로 정하도록 할 수 있다. 조례에 따라 자치구뿐 아니라 동별로 정할 수도 있다. 정부와 지자체 간 협의를 통해 지자체별 임대료 상한 발표 일정을 논의할 계획이다.
임대차 3법‘이 국회 상임위원회를 통과한 29일 서울 송파구의 한 상가 부동산중개업소 매물 정보란이 비어있다./서울경제DB
한편 임대차 3법 중 나머지인 전월세신고제는 준비 기간을 거쳐 내년 6월 1일 시행된다. 그외 2개 법안은 31일 국무회의를 거친 후 바로 시행된다. 국토부 관계자는 “전월세신고제의 경우 1년 뒤 시행되지만 이번에 국회 본회의를 통과한 전월세상한제와 계약갱신청구권제가 시행되는 데에는 아무런 지장을 주지 않는다”라고 말했다.현장에서는 벌써부터 임대차 3법으로 집주인과 세입자 사이의 분쟁이 심화할 수 있다는 우려도 나온다. /강동효기자 kdhyo@sedaily.com
30일 국회 본회의에서 전월세상한제와 계약갱신청구권을 도입하는 내용의 주택임대차보호법이 통과되고 있다./연합뉴스
31일부터 임대차3법 중에서 계약갱신청구권제와 전월세상한제가 즉시 시행된다. 국토교통부가 내놓은 자료를 보면 세입자(임차인)는 전세계약 만료 6개월~1개월(12월10일부터는 6개월부터 2개월)전 까지 계약갱신을 요구할 수 있고 증액 임대료는 직전 임대료의 5%를 못 넘긴다. 아울러 기존 임대차 계약이 전세인 경우 세입자가 계약갱신권을 행사하면 월세로 전환할 수 없다. 단 임차인이 수용하면 가능하다. 전세의 월세 전환 통로를 일부 막아 놓은 셈이다.
Q. 세입자는 언제부터 집주인에게 계약갱신을 요구할 수 있나
-임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지다. 예를 들어 만료일이 11월15일 이라면 10월 15일까지 가능하다. 다만 법 개정에 따라 12월10일부터는 6개월 전부터 2개월 전까지로 단축된다는 점에 유의해야 한다.
Q. 갱신요구권은 몇회 부여되나
-1회(2년) 보장된다. 단 묵시적 갱신은 갱신요구권 행사로 보지 않는다. 이에 따라 임차인은 계약 만료 이후에 갱신요구권을 행사할 수 있다.
Q. 법 시행(7월31일) 이후 계약 잔존기간만 있으면 무조건 요구 가능한가
-가능하다. 하지만 계약기간이 1개월 이상 남아야 한다. 12월 10일부터는 2개월 이상이다.
Q :법 시행 이후에 계약기간이 만료되는 경우 임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 갱신을 거절하고, 제3자와 새로운 임대차 계약을 맺어도 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있는지
-불가능하다. 이번 개정 법률은 존속 중인 계약에도 계약갱신요구권을 부여하되 법적안정성을 위해 제3자와 계약이 먼저 체결된 경우에는 예외적으로 갱신요구권을 부여하지 않는 부칙 적용례를 두고 있다. 다만, 임대인은 법 시행 이전에 제3자와 계약을 체결했다는 사실을 명시적으로 입증할 수 있어야 한다.
Q :임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 임차인과 합의를 통해 이미 계약을 갱신한 경우에도, 개정 법률(5% 임대료 증액상한 적용)에 따른 계약갱신요구를 할 수 있는지?
: 가능하다. 임대료를 5% 미만으로 조정 가능하다. 만약 8% 올려주기로 했다면 3% 돌려 받을 수 있다. 단 돈을 이미 준 경우는 복잡해 질 수 있다. 아울러 임차인은 5% 이상 올린 금액을 그대로 받아 들이고, 계약기간 만료 시점에 계약갱신청구권을 행사할 수도 있다. 즉 5% 미만으로 조정하거나 기존 계약을 유지하면서 나중 만료 시점에 갱신을 행사할 수 있는 것 중 하나를 선택할 수 있다. 아래는 국토부가 예시로 든 내용이다.
-개정 법률상 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일해야 한다. 즉 전세->월세 전환은 안 된다. 물론 세입자가 수용한다면 가능하다. 이때도 5% 증액 상한은 지켜야 한다.
Q 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우에는 어떤 것들이 있는지?
:본인은 물론 직계존비속이 거주하는 경우 등 가능하다. 아울러 임차인이 고의도 주택 일부 등을 파손했을 경우도 가능하다. 임대인의 직접 거주 사유가 허위인 경우에는 임차인은 개정 법률에 따라 손해배상을 청구 할 수 있다. 손해배상액은 계약 체결 시 임대인과 임차인 간 합의한 금액이 우선이다. 계약 체결 시 합의금도 특약조항에 넣는 것이 좋다. 단 합의가 이뤄지지 않을 경우 법정 손해배상 예정액 중 가장 큰 금액으로 한다.
Q. 집주인이 계약갱신청구권을 행사한 임차인 거주 주택을 매도할 수 없나
-매도할 수 있다.
Q 전·월세 상한을 정하는 주체는 누구인가.
-특별시와 광역시, 특별자치시·도다. 이들이 조례를 통해 시·군·구 등 행정구역별로 정하도록 할 수 있다. 조례에 따라 자치구뿐 아니라 동별로 정할 수도 있다. 정부와 지자체 간 협의를 통해 지자체별 임대료 상한 발표 일정을 논의할 계획이다.
임대차 3법‘이 국회 상임위원회를 통과한 29일 서울 송파구의 한 상가 부동산중개업소 매물 정보란이 비어있다./서울경제DB
한편 임대차 3법 중 나머지인 전월세신고제는 준비 기간을 거쳐 내년 6월 1일 시행된다. 그외 2개 법안은 31일 국무회의를 거친 후 바로 시행된다. 국토부 관계자는 “전월세신고제의 경우 1년 뒤 시행되지만 이번에 국회 본회의를 통과한 전월세상한제와 계약갱신청구권제가 시행되는 데에는 아무런 지장을 주지 않는다”라고 말했다.현장에서는 벌써부터 임대차 3법으로 집주인과 세입자 사이의 분쟁이 심화할 수 있다는 우려도 나온다. /강동효기자 kdhyo@sedaily.com
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